La procédure de vente aux enchères sur saisie immobilière est strictement encadrée par la loi. Elle débute invariablement par la défaillance du débiteur, qui conduit la banque ou l’organisme prêteur à saisir le bien immobilier en garantie du prêt non remboursé. Une fois la saisie actée, et avant que le bien ne soit mis aux enchères, un juge de l’exécution (JEX) est saisi pour valider la démarche et fixer les conditions de la vente.
La première étape consiste en la publication d’une annonce légale dans un journal habilité à recevoir des annonces judiciaires et légales. Cette annonce doit mentionner les détails essentiels tels que la date, l’heure et le lieu de la vente, ainsi que les caractéristiques du bien. Il est primordial pour les intéressés de consulter ces annonces, car elles constituent leur première source d’information quant aux biens disponibles. En outre, un affichage sur le lieu de vente et en mairie informe également le public.
Visite du bien et consignation préalable
Avant la tenue de l’enchère proprement dite, une visite des lieux est généralement organisée. Cette étape n’est pas obligatoire mais elle s’avère essentielle pour évaluer l’état du bien et estimer sa valeur réelle. Suite à cela, tout enchérisseur potentiel doit effectuer une consignation : il s’agit d’un dépôt de garantie correspondant généralement à 10 % de la mise à prix du bien. Cette somme permet de s’assurer de la solvabilité des enchérisseurs et leur sérieux.
Le jour J arrive alors avec son lot de tensions et d’espoirs. L’audience se tient généralement dans une salle des ventes au tribunal grande instance ou au sein d’une chambre notariale. Contrairement aux idées reçues, l’ambiance y est souvent protocolaire et calme. Les offres sont présentées verbalement par les avocats des enchérisseurs ou directement par ces derniers s’ils ont choisi de se représenter eux-mêmes.
Déroulement des enchères
La mise à prix est déterminée par le créancier ou éventuellement revue par le juge de l’exécution si elle lui semble inappropriée. Les enchères progressent ensuite par paliers réglementés jusqu’à ce que le meilleur offre soit retenue. C’est ce que l’on nomme ‘l’adjudication’. L’acquéreur a ensuite un délai légal pour régler le montant intégral de son offre ; faute de quoi, il risque de perdre sa consignation et le bien peut être remis en vente.
Cette procédure présente différents avantages pour les acquéreurs potentiels : ils peuvent ainsi obtenir un bien immobilier à un prix inférieur au marché, bien que cette issue ne soit pas systématique puisque certains biens peuvent susciter un grand intérêt et voir leur prix s’envoler.
Cependant, l’acquisition lors d’une vente aux enchères comporte aussi son lot de risques. Par exemple, il y a absence de garanties liées à l’état du bien puisque celui-ci est vendu ‘en l’état’. De plus, il peut être difficile pour un novice d’évaluer correctement un bien sans assistance professionnelle.
